以旅游、养老为主题的新一轮圈地热暗潮涌动

　　当所有人都将目光聚焦于全国范围内住宅土地市场的急速升温时，一股以旅游、养老为主题的新一轮圈地热潮，也在暗潮涌动。

　　现象

　　产业地产热度持续升温

　　5月16日，中国水电地产被曝将联手重庆任之投资公司，在重庆璧山投资80亿元打造全国最大养老地产项目。虽然经中水电方面证实，仅是合作双方签署了一份合作框架，但媒体披露该项目总面积为3000亩，建筑面积达180万平米，主要面向中高端养老市场，该项目预计今年下半年开工建设，3年内将投入运营。这是今年以来养老地产最新一宗较大规模的房企圈地案例。

　　4月，中国石化斥资80亿元，在四川郫县花园镇布局养老项目，总体规划占地2000亩。

　　事实上，不止养老地产，包括旅游地产、文化地产等在内的各类泛地产项目也层出不穷。

　　万达集团在4月底正式动工首个位于哈尔滨的万达城项目，总占地面积达80公顷。此后，还将斥巨资在北京、南昌等七八个城市开建万达城，作为万达集团重要的文化产品，将万达城输出国门已被列入万达集团未来发展规划。

　　无独有偶，5月中旬，雅居乐再度宣布二次入驻云南腾冲，以1.6亿元取得10个相连商住地块，占地面积达60.6万平米，预计总建筑面积98.8万平米。据了解，此次所购地块与其去年底所购地块相邻，并拟将项目打造成为集五星级酒店、温泉养生区、民族特色商业街等为一体的国际休闲养生度假区。

　　不甘落后的还有恒大集团，恒大早已与呼和浩特市政府签署战略合作协议。记者了解到，根据合作协议，2013年至2017年期间，恒大将与呼和浩特市共同打造6个项目，包括东北部特大型旅游综合体项目等。

　　记者根据媒体报道和公开资料的不完全统计，今年以来，房企以产业地产为主进行拿地开发的已逾10起。

　　原因

　　土地增值催热产业地产

　　调控趋严未来将成常态化，过去习惯的开发模式对企业而言已不能为继。某知名房企负责人表示，绝大多数房企都在以地产开发的基础上，谋求更多的发展机会。万达集团董事长王健林在接受记者采访时曾表示，未来将继续在文化旅游方面做大做强，到2020年，实现商业地产的收入比重降至50%以下，实现彻底转型。

　　在住宅市场仍面临较高调控压力的情况下，越来越多的房地产开发商转而寻找商业地产、旅游地产等作为新增长点。据公开资料显示，万科、保利、万达、富力、龙湖、雅居乐等国内排名前30的房企，均已将触角伸向包括养老、旅游、文化等形态在内的各类产业地产。

　　住宅调控对于房地产短期发展确有挤出效应，但和产业地产并没有必然联系。事实上，土地成为产业地产增值重要的溢价部分，才是产业地产近年来兴旺的重要原因。全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波分析指出，通过产业带动区域经济的发展，是地方政府政绩的重要表现，因此在土地和税收方面将会给予诸多优惠政策，从而促成房企通过配合产业模式，实现大面积圈地开发。此外，朱凌波还指出，产业地产的过热，也使得一些非房企业想要试水房地产开发找到了切入口。

　　一位不愿具名的房企负责人告诉记者，诸如养老、旅游、文化等产业地产通常地块面积较大，往往都是地方政府招商引资迫切，伸出橄榄枝。事实上，大规模产业地产的开发对于企业资金链的要求颇高，需要更强的专业性。

　　趋势

　　主题性开发将会越来越多

　　无论是银发经济，抑或城镇化发展背景下的旅游文化热，产业地产将会迎来集中爆发期，在采访中多位业内人士对此表达了不约而同的看法。

　　行业在变，政策也在变，很多大型企业早已在主动转型。购房人的消费习惯日趋成熟，目的性消费更加明显。某中字头房企负责人说，未来房企主题性开发将会越来越多，而过去单一的住宅开发模式终将会被取代。

　　社会结构发生变化的同时，所带来巨大的产业红利早已被企业发觉。据统计数据显示，目前各类企业涉足产业地产的投资额每年都在呈几何级倍数增加，但仍有不少企业面对这块蛋糕跃跃欲试。

　　一位品牌房企负责人告诉记者，该公司虽然仍以住宅开发为主，但也有意在西安、南京等地拓展以养老、旅游为主题的产业地产。

　　隐忧

　　部分房企借产业地产圈地

　　由产业地产兴盛引发的泛地产化，已经由房企的一种发展策略引发了更多非房企业的关注。

　　全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波指出，很多做产品、做工业的非房企业，通过产业地产模式的便利获取土地，他们对于房地产操作的规律和流程隔行如隔山，对产品和市场的认知并不完全，更多的只能做和自身行业相关的产业配套，无法实现土地最大化的利用价值。

　　另一位业内人士认为，不少房地产企业做产业地产，并不是真正转型去做实业，更多的是想通过产业地产的政策优势去拿地，这也不能达到最初通过产业拉动区域经济的目的。

　　对于近期火热的文化创意产业，北京大学文化产业研究院副院长陈少峰指出，我国现有文化产业园区的数量惊人，良莠不齐，很重要的一点就是在过去发展过程中以地产开发的层面过度重视硬件思维，建设了大量的场馆，忽视了产业发展。

　　产业地产并不是以一个城市的功能定位而放在某个区域内，因此有时候产业形式比较单一。而房企通过大规模拿地，以造城的方式去建设，这种体量和实际情况是否相匹配都值得思考。朱凌波说。